《中华人民共和国土地管理法》解读

2019-12-27 09:46:21 来源: 访问次数:2374

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海伦市自然资源局

 

一、修改《土地法》的背景

    一是时间久远。现行《土地法》1986年6月25日公布,1988年12月29日第一次修正、1998年8月29日全面修订、2004年8月28日第三次修正,为保护耕地、维护农民土地权益、保障工业化、城镇化发展发挥了重要作用。

    二是矛盾突出。土地制度与新时代经济社会发展、与市场经济体制不相适应的问题也日益显现。

    三是试点。2015年全国人大常委会授权,全国33个县(市、区)开展“三块地”(指农村土地征收、农村集体土地使用、农村宅基地管理。)改革试点(我市安达为全国试点之一),暂停《土地法》第43条等有关规定。

    2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了第四次修正案,新修改后的《土地法》决定自2020年1月1日起施行。

    二、修改《土地法》的主旨

主要是此次修改《土地法》突出了“特殊保护耕地、严格控制建设用地”和“优化市场配置、构建城乡统一建设用地市场”并重的管理制度,在提高土地利用质量和效益上又迈进了一步。而且,各级人民政府做为土地管理的主体责任,没有因为修改《土地法》而改变,反而更加突出。

三、修改《土地法》调整的主要内容

这次新《土地法》修正,合并修改条款6个,增加条款8个,删除条款3个,直接修改条款24个,共计40多处。把农村“三块地”改革的成功经验吸收入法,做出了多项创新性规定,集中体现在以下七个方面。

(一)对集体经营性建设用地入市做出了制度安排。

1、《土地法》删除了原法43条内容。

2、新《土地法》63条内容:

一是符合土地利用总体规划和城乡规划,确定工业和商业的经营用途;

二是集体土地所有权人可以出让或出租的方式交由个人或单位使用。

三是农村集体经营性建设用地,经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意,可以通过出让、出租等方式交由单或者个人使用

3、集体经营性建设用地入市后,可以转让、互换、出资、赠与或者抵押;出让、转让等最高年限,参照同类用途的国有建设用地执行。下面是安达试点程序:

例如1:闲置集体土地的村委会、村小学办理入市程序。

1、村民代表大会同意并出具村民代表大会记录。

2、村委会是主体,提出申请,将入市信息上报宗地所在的乡镇政府审核,乡镇政府审核同意后,向市政府报批,报批后,由自然资源局办理规划用途等审批手续。

3、批准后,以村委会为主体和自然资源局签订委托协议。

4、按照挂牌程序办理审批手续。

5、资金分配

1)政府调节金按照出让金总额的百分比(安达15%)收取(按程序出台我市《集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》)。

2)租赁方式不收取政府调节金。

3)出让金总额的5%契税由受让方缴纳。

4)剩余总额全部返回给村集体。

例如2:有集体土地使用证或不动产证的

入市具体办法由国务院制定。待办法出台后,我们将遵照执行。

这一规定,结束了集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,土地供应主体转变为政府、集体两个渠道,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新土地法最大的亮点。

(二)对土地征收和补偿保障做出了细化规定

一是缩小征地范围。

二是完善土地征收程序。将原来的批后公告改为批前公告,使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

三是土地法增加第45条,首次对土地征收的公共利益进行界定军事和外交、政府组织实施的基础设施、科教文卫等13种公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程、省级以上政府批准由县级以上政府组织实施的成片开发建设,以及其他公共利益6种情形,确需征收的,可以依法实施征收。

四是将执行多年的“区片综合地价”补偿政策正式入法,取代了原来的土地年产值倍数法。

五是将被征地农民参加养老等社会保障体系也写入法律 六是征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁的原则,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式,保障其居住权。

(三)对宅基地制度进行了调整。

一是保障户有所居。在原来一户一宅的基础上,第62条规定:人均土地少、不能保障一户一宅的地区,县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

二是下放审批权。明确由乡(镇)人民政府审核批准;但涉及占用农用地的,应当依法办理农用地转用审批手续。   

三是自愿有偿退出。允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

(四)体现了最严格的耕地保护制度。

新《土地法》将基本农田提升为“永久基本农田”,第33条规定:1、粮、棉、油、糖等农产品生产基地内的耕地;2、有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田;3、蔬菜生产基地;4、农业科研、教学试验田;5、应当划为永久基本农田的其他耕地等5类耕地要划为永久基本农田,划定比例要达到当地耕地的80%以上,必须落实到地块纳入数据库,设立保护标志向社会公布。

同时,增加了第35条,规定:永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途,能源、交通、水利、军事占用基本农田的,必须报国务院批准;禁止通过擅自调整规划等方式,规避永久基本农田征占用审批。

(五)合理划分中央和地方土地审批权限

土地法适应“放管服的要求,对中央和地方的土地审批权限进行了调整:永久基本农田转为建设用地,由国务院批准;永久基本农田以外的农用地转为建设用地,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。同时,按照谁审批谁负责的原则,取消省级征地批准报国务院备案的规定。

(六)调整了相关部门监督管理权责。

土地法》第62条、第67条明确了负责农村宅基地改革和管理、监督检查;第78条明确了农村村民未经批准或骗取批准非法占地建设住宅的,由农业农村主管部门责令退出土地、限期拆除。第75条增加了农业农村部门在耕地保护与监管上的职责。在土地统计调查、统计资料发布上,调整为统计部门为主。

(七)将国土空间规划体系、不动产统一登记、土地督察制度写入法律

1、国土空间规划上升到法律层面。

  土地法增加18条规定:国家建立国土空间规划体系。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护和建设活动的基本依据已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城乡规划。同时,附则也明确:编制国土空间规划前,经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。其特点是将土地利用总体规划和城乡规划及主体功能区规划、行业规划统一纳入国土空间规划管理,实现“多规合一”、“一张图”管理模式。

2、明确了土地登记为不动产登记范围。

新《土地法》第12条规定,土地所有权和使用权的登记,按照有关不动产登记的法律、法规进行登记。

3、土地督察制度正式写入了法律。

2009年开始,国家实行土地督察制度。新《土地法》专门增加了第6条,正式把历经10年的督察制度写入法律。“升级版”的土地督察将要真正的“严起来、硬起来”,必须引起各级政府的高度重视。

 


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